Оценка отделки квартиры

В последние несколько лет произошли изменения в законодательстве об ипотеке и строительстве, в результате чего перечень ситуаций, в которые попадают собственники новостроек, увеличился. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации.

Долевое строительство

В общем случае статья 7 "Закона о долевом строительстве" обязывает застройщика передавать дольщику объект надлежащего качества, которая соответствует договору, всем обязательным требованиям, регламентам и стандартам. Например, требования действующего свода правил в строительстве и ГОСТов регламентируют следующие допуски на конструктивные элементы и отделку.

• Отклонение от плоскости поверхности пола — не более 2 мм на 2 метра длины.
• Перепад высоты сопряженных плит перекрытий — не более 10 мм, недопустимы дефекты окраски, трещины на потолке.
• Отклонение от плоскости стен — не более 3 мм на 2 метра длины, недопустимы вздутия, неровности под обоями, пятна ржавчины.
• Не допустимы щели в стыках откосов и рамы оконного блока, царапины, вмятины, провисание створок оконного блока.
• Температура внутренней поверхности ограждающей конструкции не должна быть ниже точки росы, то есть в помещении не должно образовываться влаги, инея и плесени.
• Не должно быть зазоров между наличниками и дверным блоком. Наличники должны быть установлены без уступа.
• Стояки отопления должны быть прокрашены, иметь изгибы не более 2 мм на 1 метр длины.
• Недопустимы перепады между смежными кафельными плитками, отклонение от плоскости поверхности не должно превышать 2 мм на 2 метра длины, звук при простукивании разных плиток должен быть однотонным.

Казалось бы, всё просто — делай экспертизу, взыскивай ущерб через суд. Но не тут-то было. На текущий момент (середина 2021 года) большинство строителей заключают "особенные" договоры.

Отделка в подарок

Часто в договоре долевого участия указывается, что исполнитель продаёт жильё без отделки, а отделочные работы передаются в подарок собственнику, то есть безвозмездно. Таким образом застройщики пытаются защитить себя от взыскания убытков через суд аргументом о том, что если отделка бесплатная, то и отвечать за неё не нужно.

К счастью подобные аргументы при грамотном юридическом сопровождении и сборе доказательной базы рассыпаются в прах.

Строители, рекламируя свой дом, выкладывает рекламные объявления о том, что продаёт квартиры с отделкой за ту же сумму, что и оплачивает дольщик. Доказать наличие такой рекламы можно довольно просто, например, заверить у нотариуса распечатку сайта исполнителя, или предоставить в суд печатную продукцию — она часто сохраняется вместе с документами на недвижимость и может храниться довольно долго.

Можно также предоставить в суд отчет оценщика, на стадии до покупки — часто жильё покупается в ипотеку, а отчет об оценке сейчас обязателен при ипотеке и должен храниться в оценочной компании 3 года.

Отделочные работы отдельным договором

Проблемным является случай, когда строители заключают договор долевого участия с ценой полной стоимости жилья, а отделка квартиры продаётся отдельным соглашением за сумму, например, в 30000 рублей, да еще и с другим юридическим лицом. То есть застройщик пытается обезопасить себя тем, что складывает с себя ответственность на другое юрлицо.

Взыскать ущерб в этом случае сложно, но возможно — юрист должен будет доказать фиктивность дополнительного договора и предоставление ложной рекламной информации при продаже жилого помещения.

Подмена требований стандартов и технических регламентов в основном договоре

Самым проблемным с нашей точки зрения является четвертый вид договоров долевого участия, в котором строители сразу прописывают технические параметры качества. Взыскать компенсацию в таком случае теоретически возможно, но очень трудно.

При наличии подобного договора отделочные работы должны соответствовать согласованным сторонами сделки параметрам. Но всё же, даже в этом случае дефекты окон, труб отопления и промерзание стен недопустимы и застройщик несёт прямую ответственность за наличие таких дефектов.

Продажа квартиры аффилированной компанией

Еще одним видом уловки является передача объектов после сдачи в собственность другому юрлицу, которое осуществляя коммерческую деятельность, перепродаёт их конечным потребителям. В таком случае становится проблематичным доказывание ответственности застройщика перед потребителем, а взыскание неустойки и штрафов по "Закону о защите прав потребителей" будет зависеть от внутреннего убеждения суда и способности доказывания факта продажи квартиры, как новой.

Можно ли предъявить ущерб, если уже сделал ремонт?

В случаях, когда в жилье уже переделан ремонт, требовать компенсации можно только, если переделка не коснулась спорных элементов. В таком случае возможно проведение строительно-технического исследования, которое подтвердит или опровергнет взаимосвязь.

Споры о качестве жилья в новстройках подпадают под действие закона "О защите прав потребителей", и с учетом Гражданского кодекса, нанесенный некачественным ремонтом ущерб в полном объёме должен быть компенсирован потребителю.

При обращении Клиента за независимым исследованием качества ремонта у нас проводится, как техническая, так и юридическая предварительная оценка перспективы дела — устанавливается возможность взыскания убытков в суде. Мы заинтересованы в полной прогнозируемости результата нашей работы.

Как и в любом отлаженном процессе, в оценке убытков от некачественно выполненных работ также есть свой порядок.

1. Определение перспективы дела — изучение договора.
2. Проведение оценки с составлением заключения специалиста-строителя, определение стоимости затрат на устранение дефектов.
3. Подача претензии с заключением специалиста.
4. Подача искового заявления в суд.
5. Получение исполнительного листа по результату судебного процесса или мировое соглашение.
6. Выдача Клиенту исполнительного листа.
7. Отправка исполнительного листа судебным приставам или в банк, где открыт счет ответчика.

В зависимости от ситуации этот порядок действий может несущественно измениться.

Как проходит оценка?

Независимая оценка проводится в таком же порядке, как и при затоплении — отправка телеграммы застройщику, осмотр, составление заключения, подготовка претензии, отправка претензии.

Для определения перспективы дела по взысканию ущерба за некачественное жильё в новостроке нам в большинстве случаев достаточно договора долевого участия, переуступки права требования или купли-продажи, а также приложений и дополнительных соглашений к ним.

При необходимости для предварительной оценки состояния жилья эксперт-строитель может осмотреть объект и определить техническую перспективу на месте. Выезд эксперта-строителя осуществляется после проведения юридической экспертизы договора.

Срок проведения исследования с момента обращения до момента выдачи заключения Клиенту не превышают 10 рабочих дней. В это время входит ожидание осмотра (3 рабочих дня со дня отправки телеграммы ответчику), подготовка заключения специалиста и претензии — 3-7 рабочих дней.

Судебные процессы по взысканию денежных средств за некачественную отделку чаще всего проходят две или изредка три инстанции, при этом в суде может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза, срок её проведения существенно продлевает рассмотрение дела.

С учетом времени на вторую инстанцию и возможные судебные исследования срок судебных разбирательств по таким делам составляет в среднем 1 год. Но поскольку данная категория дел подпадает под действие "Закона о защите прав потребителей", осадок от длительного ожидания может скрасить неустойка и штрафы за просрочку выплаты.