Оценка имущества для списания с баланса или продажи

Итак, чаще всего за оценкой к нам обращаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ) и государственные унитарные предприятия (ГУП). Это связано с тем, что в их оперативном управлении находится большая доля государственного имущества. Имущество физически и морально изнашивается, подвергается различным разрушающим воздействиям, в результате чего порой годовое содержание может обходиться дороже его рыночной стоимости.

Так или иначе, всё государственное федеральное имущество должно быть списано в соответствии с Постановлением Правительства от 14 октября 2010 г. N 834, которым установлено Положение о списании имущества, определены основные принципы списания.

В указанном выше положении установлен закрытый перечень причин, по которым имущество может быть списано:

- полная или частичная утрата потребительских свойств, в том числе физический и моральный износ;

- гибель;

- уничтожение;

- отсутствие возможности установления местонахождения имущества.

Последняя причина никак не связана с оценкой и при списании имущества по этой причине специалисты оценщики не участвуют.

Первые три из перечисленных причин с точки зрения оценщика являются одним и тем же фактором, а именно износом. Остановимся на этом моменте поподробнее. Износом в оценке принято считать потерю полезности объекта оценки, приводящую к снижению рыночной стоимости до уровня стоимости замещения, либо стоимости воспроизводства объекта оценки.

Общая суть морального износа соответствует определению износа функционального, широко применяемого в оценке – этот износ обуславливает снижение рыночной стоимости за счет того, что на рынке появляются объекты-аналоги, обладающие лучшими функциональными характеристиками, чем объект оценки.

Физическим износом принято считать снижение стоимости объекта оценки вследствие ухудшения технических и других эксплуатационных характеристик объекта.

Любой из этих показателей в отчете оценщика может быть выражен или в процентах или в деньгах.

Наличие фактора износа приводит к снижению рыночной стоимости имущества, однако снижение рыночной стоимости имущества не является основанием для его списания, то есть, для признания непригодным для дальнейшего использования по целевому назначению.

Для того чтобы признать имущество непригодным для дальнейшего использования по целевому назначению, физический и моральный износ должны превышать 100% или быть выше рыночной стоимости аналогичных объектов. В таком случае будет выполняться условие гибели или уничтожения имущества.

При выполнении условия гибели или уничтожения имущества оценщик выполняет тривиальное действие по сравнению рыночной стоимости аналогичных неповрежденных объектов со стоимостью устранения износа (в большинстве случаев со стоимостью восстановительного ремонта). В результате сравнения в отчете об оценке делается вывод об экономической нецелесообразности восстановления имущества вследствие факторов износа.

Таким образом, единственная причина для списания имущества, которая позволяет выполнить Постановление Правительства с использованием отчета оценщика – это нахождение имущества в состоянии, при котором стоимость его ремонта выше рыночной стоимости неповрежденных аналогов.

Согласно Постановлению Правительства, выделяется несколько видов имущества:

1. Движимое имущество, решение о списании которого принимается учреждениями самостоятельно, к нему же относится особо ценное имущество, приобретенное за счет средств от деятельности, приносящей доход;
2. Особо ценное движимое имущество и недвижимое имущество, решение о списании которого принимается по согласованию с вышестоящей организацией, учреждением, федеральным органом и т.п., за исключением имущества, приобретенного за счет средств от приносящей доход  деятельности;
3. Недвижимое имущество, приобретенное за счет средств от приносящей доход  деятельности, решение о списании которого требует согласования с вышестоящей организацией.

Понятие «Особо ценное имущество» раскрывается Постановлением Правительства РФ от 26 июля 2010 г. N 538, и для каждой автономной или бюджетной организации стоимость особо ценного имущества устанавливается соответствующим вышестоящим органом индивидуально, акцентировать внимание на этом моменте мы не будем.

Порядок списания имущества также установлен указанным выше Постановлением Правительства №834. Алгоритм процедуры списания с возможными вариантами действия выглядит следующим образом:

1. В учреждении создается постоянно действующая комиссия по подготовке и принятию решения о списании федерального имущества. Комиссия создаётся приказом руководителя организации, в состав комиссии включаются: главный бухгалтер и лица, ответственные за сохранность имущества. Дополнительно могут быть приглашены эксперты и представители организаций, регистрирующих имущество и надзирающих за ним.
2. После создания её членами проводится осмотр имущества. На этом этапе, если члены комиссии не обладают специальными знаниями для установления состояния и пригодности имущества для дальнейшей эксплуатации по прямому назначению, для проведения исследования должны быть приглашены эксперты. Экспертами в данном случае могут выступать специалисты сторонних организаций или сотрудники самого учреждения, которые не несут ответственности за сохранность исследуемого имущества.
3. В большинстве случаев оценщики, привлекаемые для оценки с целью списания имущества, не участвуют в заседаниях комиссии, поскольку составляют самостоятельный документ – отчет об оценке, заключение специалиста, экспертное заключение. В акте о списании в таком случае фиксируются результаты оценки и выводы оценщика относительно экономической целесообразности восстановительного ремонта. Однако в случае списания большого объёма имущества, такое участие возможно и целесообразно для оценщика и оценочной организации.
4. В случае если экспертом выступает технический специалист, осуществляющий техническую диагностику имущества, его выводы должны однозначно указывать на отсутствие технической возможности восстановительного ремонта либо в связи с отсутствием в продаже необходимых комплектующих, либо в связи с отсутствием технологии, позволяющей восстановить потребительские качества имущества. Такие специалисты также могут подготовить соответствующее заключение о техническом состоянии имущества.
5. В основу акта о списании имущества могут быть положены, как отчет оценщика о стоимости имущества, так и заключение о его техническом состоянии. Например, при оценке списываемого транспортного средства, оценщик движимого имущества может произвести осмотр, и фотофиксацию внешнего состояния ТС. Однако во многих случаях для установления фактической рыночной стоимости автомобиля необходимо учесть наличие дефектов, которые не могут быть выявлены без использования средств инструментального контроля. Такой инструментальный контроль должен быть проведен на станции технического обслуживания, занимающейся ремонтом узлов и деталей, подозреваемых на наличие неисправностей. После проведения диагностики, специалистами СТО делается заключение о выявленных неисправностях и даются рекомендации по их устранению. В последующем результаты диагностики с рекомендациями СТО являются основанием для составления отчета об оценке оценщиком и учитываются, как обязательные затраты, которые необходимо понести для восстановления потребительских качеств ТС.
6. Для того чтобы признать непригодным для дальнейшей эксплуатации объект недвижимости, а, соответственно, и установить основание для списания, необходимо произвести техническое обследование здания с учетом физического состояния всех конструктивных элементов. Здание признаётся аварийным в случае, если его физический износ превышает 75%. В процессе исследования инженер-строитель осматривает объект недвижимости, фиксирует состояние каждого конструктивного элемента и, в зависимости от соответствия состояния каждого конструктивного элемента шкале износов, назначает износ. Результирующей величиной износа для принятия решения об аварийном состоянии и последующем списании объекта, является сумма износов всех конструктивных элементов.
7. Формы актов о списании движимого имущества разрабатываются Минфином и легкодоступны в интернете по многочисленным ссылкам, например, форма акт о списании транспортных средств имеет номер ОКУД 0504105, акта о списании мягкого и хозяйственного инвентаря – ОКУД 0504143 и т.п.
8. После подготовки акта о списании комиссией подготавливается пакет документов по перечню, утверждаемому федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится организация.

Самой распространенной ошибкой при списании имущества является непонимание сотрудников учреждения порядка этой процедуры.

К нам часто обращаются для оценки федерального имущества, которое по своим физическим параметрам пригодно для эксплуатации и говорить о списании такого имущества преждевременно. Однако часто бывают ситуации, когда пригодное для эксплуатации имущество бюджетной организации не нужно, но затраты на его содержание существенны.

Что же делать в таком случае? Ответ очевиден – продать имущество.

Продажа государственного имущества – это как раз та процедура, при осуществлении которой согласно ФЗ-135 оценка является обязательной, в случае продажи организация, продающая имущество должна обратиться в оценочную компанию.

Продажа государственного (федерального) имущества регламентирована Законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Очевидно, что оценка имущества государства должна быть выполнена в строгом соответствии с ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщики нашей компании полностью соответствуют указанному Закону. При проведении оценки мы учитываем техническое состояние объекта оценки, наличие эксплуатационных дефектов и повреждений.

При проведении сделок по отчуждению государственного имущества необходимо получить согласие собственника или органа, осуществляющего функции собственника по управлению имуществом, а также от учредителя организации.

Продажа может быть осуществлена, как с организацией торгов, так и без их проведения.

В случае если на учреждение не распространяется действие антимонопольного законодательства или действие закона о приватизации, то можно обойтись без проведения торгов.

Мы можем заключить договор на оценку движимого и недвижимого имущества по любой форме, однако ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» четко регламентирует его содержание. Кроме того, некоторые обязательные требования к содержанию договора на оценку присутствуют в федеральных стандартах оценки по видам объектов оценки, каждый оценщик обязан учитывать при заключении договора эти стандарты.

Износ – это понятие, учитываемое при проведении оценки имущества в рамках затратного подхода к оценке. В случае существенного отличия технического состояния транспортного средства от объектов-аналогов на рынке, оценщик после осуществления методов сравнительного подхода может применить к итоговому результату элементы затратного подхода, учитывающие в том числе и износ.

Заключение о техническом состоянии подготавливается специализированной организацией, имеющей в своём штате специалистов, способных диагностировать техническое состояние движимого или недвижимого имущества. В случае с транспортными средствами заказчику нужно четко понимать, какой вид услуг он хочет получить от оценщика. Наша организация предоставляет, в том числе, и услуги по установлению технического состояния транспортных средств и недвижимого имущества, как в Челябинске и области, так и в других регионах страны. Однако, перед заключением договора на оценку, мы исходим из того, что заказчику необходимо не только обосновать необходимость списания, но и установить стоимость ремонта, если списывать имущество рано.

В случае если стоимость ремонта превышает рыночную стоимость неповрежденного имущества, отчет об оценке уже будет содержать вывод (заключение) об отсутствии целесообразности проведения ремонта.

В отличие от заключения о техническом состоянии, не имеющего формы установленной нормативными документами, отчет об оценке является документом, имеющим доказательственное значение в суде или ином органе, и содержит описание проведенных исследований и их результаты (то есть описание технического состояния имущества).

В зависимости от цели оценки, результат оценки должен быть согласован с учредителем или собственником имущества (органом, осуществляющим функции по управлению госимуществом) и положен в основу акта о списании.

При проведении оценки объектов движимого и недвижимого имущества учитывается состояние объекта оценки на определенную дату, соответственно, при переделке отчета об оценке, должен быть проведен осмотр объекта оценки повторно. Однако повторного осмотра можно избежать при наличии соответствующего допущения оценщика о том, что он учитывает состояние объекта оценки таким, какое оно было на первом осмотре. Большую проблему в случае исправления результата оценки на другую дату составляет тот факт, что при проведении оценки учитывается состояние рынка на соответствующую дату оценки. Аналоги, которые принимаются оценщиком, могут быть неактуальными на новую дату. Состояние рыночных факторов, учитываемых при анализе рынка также непостоянно и изменчиво, что тоже должно быть отражено в отчете.

То есть, в случае исправления отчета по состоянию на новую дату оценки мы проводим полноценное исследование объекта оценки. Заказчиком в таком случае производится доплата за наши услуги в размере 50% от первоначальной стоимости.

Мы работаем на упрощенной системе налогообложения, поэтому счета-фактуры не подготавливаем. Обязательным закрывающим документом является акт выполненных работ, который будет подготовлен нами и передан Клиенту вместе с отчетом об оценке.

При проведении оценки очень важно понимать цели оценки, которые преследует Клиент. Иногда к нам обращаются Клиенты, которые уже неоднократно делали оценку для реализации госимущества, при этом проводились торги, но в силу низкой ликвидности объектов оценки имущество не было реализовано. Мы производили оценку таких объектов, и результат Клиента не устраивал. До конфликтных ситуаций не доходило – мы переделывали отчеты с учетом пожеланий Клиентов, но осадок от претензий всё равно остаётся у обеих сторон. Поэтому при заключении договора на оценку очень важным является то, какой объём информации будет передан оценщику, как в документальном виде, так и в виде устной информации. Мы, как исполнитель услуг по оценке, должны четко понимать, какой результат ожидает от нас Клиент. И в случае, если информация предоставляется полноценно, то результат оценщика соответствует рынку и ожиданиям Клиента.