11.08.2019
В предыдущей статье мы рассказывали об оценке ветхого и аварийного жилья и связанных с переселением расходов и убытков, после которой к нам поступило немало вопросов собственников такого типа имущества. Одним из часто задаваемых вопросов был: «Как оценива
На этот вопрос есть ответ в законодательстве РФ.
На основании ст. 36 Жилищного кодекса РФ «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме)…».
Возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое помещение в этом доме, является производным от него (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Жилищным кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 37), Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 290) предусмотрено, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое помещение, не может существовать отдельно от него.
То есть, главным правом является право собственности на жилое помещение, а доля в праве на общее имущество входит в главное право. Такая доля не может служить самостоятельным предметом различных сделок или самостоятельно отчуждаться одним лицом другому в общем порядке правопреемства.
В силу прямого указания закона возникновение рассматриваемых прав не зависит от воли приобретателя квартиры (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ, пункты 2, 3 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее - ЖК РФ).
Невозможен раздел общего имущества в многоквартирном доме или выдел из него доли в натуре, не могут применяться правила о преимущественном праве покупки. Наследственные отношения на общее имущество в многоквартирном доме возникают только в случае наследования самого жилого помещения (статьи 244-252, 289, 290 ГК РФ, статья 37, часть 2 статьи 38, часть 5 статьи 42 ЖК РФ).
С учетом изложенного (по мнению Федеральной нотариальной палаты, Письмо от 15 апреля 2011 г. № 754/07-17), доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме лишена самостоятельной - отдельно от права собственности на квартиру - оборотоспособности.
Такая точка зрения находит отражение в решениях арбитражных судов различных инстанций (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2005 по делу № Ф04-3357/2005 (11806-А70-30), Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2006 № Ф09-6963/06-СЗ (А71-274/05), Постановление ФАС Центрального округа от 01.02.2007 № А35-11295/05-С12, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28.01.2005 № 90 (пункты 3, 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке), Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, пункты 66-68 Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22).
При рассмотрении обозначенного вопроса следует также учитывать то обстоятельство, что согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (подпункт 23 пункта 3 статьи 149) при реализации квартир передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме не подлежит налогообложению.
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что на отношения, связанные с долей в праве собственности на общее рассматриваемое имущество, в полной мере не распространяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, и указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав. Следовательно, не имеют рыночной стоимости и находят свое отображение в рыночной стоимости объекта недвижимости – жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме, как элемент, без которого невозможна полноценная реализация имущественных прав на жилое помещение.
Верховный Суд РФ также отметил, что стоимость доли в праве собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок) должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. Указано, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением. С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают присутствие в ее составе стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок. (Источник: http://www.supcourt.ru/Show_pdf.php?Id=9254 «Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).В стоимость квартиры в многоквартирном доме, всегда входит стоимость доли земельного участка относимого к этой квартире, как части общей нормативной площади земельного участка отведенного под жилой многоквартирный дом. Поэтому, при определении рыночной стоимости квартиры (сравнительным подходом) земельный участок отдельно не рассчитывается.
Остались вопросы? Обращайтесь, мы будем рады Вам помочь.
Специалисты по оценке недвижимости Козин А.В. и Бархатов А.В.
